Garáž vypadá jako nejjednodušší nemovitost, jakou lze koupit nebo prodat — čtyři stěny, vrata a hotovo. V praxi je to ale typ nemovitosti, kde se nejčastěji naráží na nepříjemná překvapení až ve chvíli, kdy je pozdě. Shrnuli jsme, co cenu garáže skutečně určuje a na co si dát pozor dřív, než podepíšete.
Lokalita rozhoduje, ale jinak než u bytů
U garáže neplatí obvyklé „lokalita, lokalita, lokalita" v tom smyslu jako u bydlení. Rozhoduje docházková vzdálenost od domu, kde majitel bydlí. Garáž vzdálená deset minut chůze má výrazně nižší cenu než tatáž garáž o dvě ulice blíž — kupující ji totiž kupuje kvůli každodennímu pohodlí.
Cenu dál zvedá dostupnost parkování v okolí. V sídlištích, kde se večer nedá zaparkovat, jsou garáže znatelně dražší než v zástavbě rodinných domů, kde má každý místo u domu. Sledujte také, jestli se v okolí nechystá nové parkoviště nebo parkovací dům — to dokáže ceny v lokalitě srazit.
Pozor na pozemek pod garáží
Tohle je u garáží nejčastější problém vůbec. Řada garáží stojí na pozemku, který vlastní někdo jiný — nejčastěji město nebo obec, ale i bytové družstvo, podnik nebo soukromá osoba. Historicky vznikaly celé garážové kolonie na obecních pozemcích a stavba a pozemek zůstaly oddělené.
Prakticky to znamená, že kupujete stavbu, ale ne zem pod ní. Než cokoli podepíšete, ověřte si:
- Kdo je vlastníkem pozemku — najdete v katastru nemovitostí na listu vlastnictví.
- Zda a jak je užívání pozemku ošetřeno — nájemní smlouvou, věcným břemenem, nebo vůbec nijak.
- Jaké je nájemné za pozemek a jestli se dá jednostranně zvýšit.
- Zda má vlastník pozemku předkupní právo ke stavbě.
Neošetřené užívání pozemku je reálné riziko: pokud vlastník pozemek prodá nebo vypoví nájem, ocitne se majitel garáže v nezáviděníhodné pozici. Na ceně se to projeví — garáž na cizím pozemku bývá o desítky procent levnější než tatáž garáž s pozemkem, a hůř se financuje hypotékou.
Elektřina bývá sdílená
V garážových koloniích a řadových garážích je běžné, že celý blok visí na jednom hlavním elektroměru a spotřeba se mezi majitele rozpočítává — někdy podle podružných elektroměrů, jindy paušálem nebo podle klíče dohodnutého ve sdružení majitelů.
Ptejte se konkrétně: existuje vlastní odběrné místo, nebo se platí podíl? Kolik to dělá ročně? Kdo rozúčtování spravuje a jak se řeší neplatiči? U garáže bez vlastního odběrného místa počítejte také s tím, že si nemůžete jen tak nechat natáhnout vlastní přípojku nebo dobíjet elektromobil — na to je potřeba souhlas ostatních a často i posílení přípojky celého bloku.
Pojištění a hořlaviny — kde vzniká největší problém
Tohle podceňuje skoro každý. Pokud je stavba zkolaudovaná jako garáž, slouží k parkování vozidla — ne jako dílna ani sklad. Když v garáži vznikne požár a ukáže se, že se v ní skladovalo víc hořlavin, než dovolují předpisy, může pojišťovna plnění krátit nebo odmítnout. A to i v případě, že požár vznikl z úplně jiné příčiny.
Limity stanoví § 44 odst. 5 vyhlášky č. 246/2001 Sb., o požární prevenci. V jednotlivých a řadových garážích lze na jedno stání uložit:
- nejvýše 40 litrů pohonných hmot pro osobní automobily,
- nejvýše 80 litrů pohonných hmot pro nákladní automobily,
- nejvýše 20 litrů olejů.
Zásadní je i obal: pohonné hmoty musí být v nerozbitných přenosných obalech — tedy kovový nebo plastový kanystr určený na pohonné hmoty, ne skleněná láhev či improvizovaná nádoba. Rozbitné obaly se obecně připouštějí jen do objemu 5 litrů, ostatní přenosné obaly do 20 litrů. V garáži také nemají co dělat tlakové lahve s hořlavými plyny, tedy typicky propan-butan.
U hromadných garáží (podzemní garáže bytových domů, parkovací domy) jsou pravidla ještě přísnější — pohonné hmoty a oleje se tam neskladují vůbec, s výjimkou náplní, které jsou součástí vozidla.
Pro prodávajícího z toho plyne praktická rada: před prohlídkou garáž vykliďte. Hromada kanystrů, pneumatik a barev v rohu snižuje vnímanou hodnotu a u opatrnějšího kupujícího vyvolá právě otázku pojištění.
Technický stav, který se promítne do ceny
- Střecha a zatékání — nejčastější závada u řadových garáží a zároveň nejdražší na opravu.
- Vlhkost a stav podlahy, u podsklepených garáží i stav sklepa.
- Vrata — ruční versus elektrická, jejich stav a šířka vjezdu.
- Rozměry: garáž, do které se dnešní SUV nevejde, oslovuje výrazně menší okruh kupujících.
- Přístupová cesta a její zimní údržba, u kolonií i to, kdo ji vlastní.
Jak si ověřit reálnou cenu
Inzerované ceny berte jako orientační — u garáží bývá rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou větší než u bytů. Porovnávejte garáže ve stejné lokalitě a hlavně se stejným právním stavem: garáž s pozemkem a garáž na cizím pozemku jsou dvě různé komodity a míchat je do jednoho srovnání nedává smysl.
Pokud si nejste jistí, rádi se na garáž podíváme a řekneme vám odhad ceny i to, co by před prodejem stálo za doladění. Konzultace je zdarma a nezávazná.